Para el caso de que tengas un préstamo con garantía hipotecario y por diferentes motivos hayas dejado de pagar tus cuotas y te encuentras inmerso en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que, te reclaman la totalidad del préstamo con garantía hipotecaria sobre tu vivienda, es importante conocer tus derechos y la legislación, por ello siempre hay que buscar ayuda profesional, pudiendo acudir al Juzgado para solicitar información y atención. En el año 2013, se aprobó una ley para frenar los lanzamientos (desalojo de la vivienda habitual) en las ejecuciones hipotecarias, la Ley 1/2013, de 15 de mayo (en adelante, “La Ley”), que introdujo en el sistema hipotecario español una alteración profunda del esquema tradicional de la ejecución: el lanzamiento dejó de ser una consecuencia automática del impago cuando concurren determinadas circunstancias personales y económicas. Actualmente esta ley sigue en vigor, y produjo un cambio dado que en situaciones de vulnerabilidad social se suspenden los desalojos de las viviendas habituales.
Es necesario analizar si el lanzamiento resulta compatible con el nivel de protección que se reconoce a la vivienda habitual cuando está en juego la exclusión social
La Ley no impide cualquier lanzamiento, sino aquellos que afectarían de manera especialmente grave a personas o unidades familiares que se encuentran en una situación objetivamente vulnerable. Por un lado, el procedimiento judicial continúa sus trámites y en el momento en el que se adjudica la vivienda, no siempre tiene que proceder el desalojo de la vivienda, si no que se tiene que comprobar si cumple los requisitos y poner en conocimiento del Juzgado la vulnerabilidad económica. Esto implica una idea fundamental: no basta con que exista una deuda y un procedimiento judicial válido; es necesario analizar si el lanzamiento resulta compatible con el nivel de protección que se reconoce a la vivienda habitual cuando está en juego la exclusión social. En este punto, la suspensión no cuestiona el crédito ni la garantía hipotecaria, pero sí pospone —y en la práctica neutraliza— el efecto más lesivo del procedimiento.
La Ley exige, entre otros aspectos:
- Que el inmueble constituya vivienda habitual del deudor.
- Que la unidad familiar se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad, definida a partir de criterios objetivos (ingresos, composición familiar, dependencia, discapacidad, desempleo, entre otros). Aquí se tiene que aportar: (a) Certificado donde aparezcan los ingresos de los miembros de la unidad familiar: declaración de la renta últimos cuatro años, subsidios que se perciban, certificado de reconocimiento de un grado de discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. (b) Certificado de empadronamiento. (c) Certificado registral en el que aparezca que ningún miembro de las personas que habita la vivienda tenga otro bien en propiedad.
- Que exista una relación directa entre la carga hipotecaria y la situación económica que impide atender el pago.
Estos requisitos cumplen una función jurídica esencial, legitiman la suspensión, pero es importante que cumplir los requisitos no es un formalismo, sino la condición que transforma una situación social en un hecho jurídicamente relevante. La vulnerabilidad que no se acredita no existe para el proceso. Es importante subrayar que la protección que ofrece la Ley no opera como un privilegio, sino como un derecho condicionado. Esto refuerza su legitimidad doctrinal: no se protege al deudor por el mero hecho de serlo, sino porque concurren circunstancias que hacen que el lanzamiento resulte desproporcionado. Esta configuración tiene una consecuencia clara: la carga de activar la protección recae en quien la necesita. El sistema no presume la vulnerabilidad; exige demostrarla. En conclusión, la aplicación de la Ley en materia de lanzamientos hipotecarios ha supuesto un cambio estructural: el desahucio de la vivienda habitual ya no es un resultado inevitable, sino una decisión jurídicamente condicionada. Sin embargo, esa protección solo despliega toda su eficacia cuando se cumplen y se acreditan los requisitos legales.
La verdadera clave para evitar el lanzamiento no es negar la ejecución, sino encajar la situación personal dentro del marco protector que la Ley ha diseñado
La experiencia demuestra que no te desahucian cuando el sistema reconoce jurídicamente tu vulnerabilidad, y esa vulnerabilidad solo existe en el proceso si se ajusta a los parámetros fijados por la ley. Por ello, la verdadera clave para evitar el lanzamiento no es negar la ejecución, sino encajar la situación personal dentro del marco protector que la Ley ha diseñado. En ese equilibrio entre rigor jurídico y protección social se encuentra la razón de ser —y la fuerza— de esta norma.
Lucía Mar Ruipérez es asesora jurídica en Posibilita y abogada especializada en derecho bancario e hipotecario en AUREN.