Vistas interiores de cocina y dormitorio infantil de Casa Posibilita por Alba Blázquez Mbila del área I+D Arquitectura Posibilita

Apuntes para entender el modelo de negocio Posibilita: primera empresa social (lucro limitado) proveedora vivienda asequible con enfoque de género española

Es prioritario en Posibilita que nuestras “Casas Posibilita” –con figuras de protección permanente– sean parte del cambio de paradigma socio–histórico en el que estamos inmersas, donde la vivienda o la casa deja de ser un “activo especulativo”, frente a una nueva visión colectiva –muy asentada en el contexto europeo– como bien común, el cual tiene que ser protegido con el mismo mimo y cuidado que las infancias, sanidad pública, educación, el agua que bebemos o la propia vida.

Posibilita forma parte de un ecosistema (consolidado) de iniciativas europeas con más de 43.000 organizaciones proveedoras de vivienda asequible –entidades sin ánimo de lucro, empresas sociales con lucro limitado (Posibilita), fundaciones y empresas públicas– según confirma Housing Europe que han provisionado cerca de 25 millones de viviendas asequibles.

 

Posibilita comparte rasgos estructurales con modelos europeos de vivienda asequible (asentados) pero ningún modelo combina el conjunto completo de características de Posibilita, sobre lo que recomendamos el análisis publicado en Ecosistema europeo de empresas sociales (consolidadas) proveedoras de vivienda asequible similares a Posibilita

 

Posibilita recoge el impulso de las visionarias sufragistas británicas que fundaron Women’s Pioneer Housing en 1920, la cuales identificaron –de manera premonitoria– que el acceso a la vivienda estable para las mujeres estaba –y sigue estando– intrincado con la autonomía como ciudadanas. Sufragio universal y acceso a la vivienda estable para las mujeres, como alianza estratégica.

 

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Rasgos generales 

 

Posibilita opera bajo un modelo de impacto integrado (Lockstep Model) de vivienda inclusiva, monetizando mediante soluciones habitacionales asequibles pensadas por arquitectas –desde muchos países– a partir de una mirada propia situada desde arquitectura de cuidados como empresa social (lucro limitado) provisionadora de vivienda asequible con figuras de protección permanente, para democratizar el acceso a la vivienda en propiedad de mujeres en situación de vulnerabilidad habitacional o brecha de acceso al crédito hipotecario.

 

Posibilita no sólo genera vivienda asequible con enfoque de género, construye la arquitectura financiera que la convierte en propiedad accesible para perfiles desatendidos por el ecosistema financiero. Perfiles infra–atendidos con ingresos mensuales netos suficientes para activar un proceso de crédito hipotecario apoyados en avales y programas públicos vigentes de acceso a la primera vivienda. Generando patrimonio intergeneracional para dichas propietarias, sus crianzas y convivientes.

 

Posibilita es una infraestructura de acceso a la propiedad asequible que conecta demanda solvente pero desatendida con vivienda asequible con enfoque de género, financiación inclusiva y soluciones arquitectónicas adaptadas a los ciclos de vida desde las soluciones arquitectónicas más avanzadas y eficientes.

 

Posibilita integra arquitectura de cuidados, optimización de costes, estructuración jurídica e hipotecaria, movilización de vivienda existente, análisis de tejidos vecinales desde perspectiva de género, análisis evolutivo del modelo desde nuestra área Data Science, AI y Big Data Analytics Posibilita junto con el despliegue de un programa de acompañamiento psico–social y desde pedagogía de salud financiera durante los 12 meses posteriores a la entrega de llaves –con más de 10 expertas, psicólogas y doctoras colaboradoras en dicho programa–.

 

Modelo arquitectónico/constructivo “Las Casas Posibilita”

 

Posibilita ha generado un modelo de reforma arquitectónico que llamamos Casa Posibilita: vivienda asequible con perspectiva de género entre 50m2 a 80m2 diseñada a partir de la reutilización del parque inmobiliario existente en municipios de la Comunidad de Madrid –modelo replicable al resto de Comunidades Autónomas–. Este parque se compone de viviendas deterioradas (casas de pueblo de más de 120m2 ubicadas en municipios de la Comunidad de Madrid) sobre las que se tramita una división horizontal para generar varias unidades habitacionales o Casas Posibilita o Comunidades Posibilita y locales comerciales sobre los cuales se activa cambio de uso comercial a vivienda.

 

Para ahondar en nuestro modelo arquitectónico, recomendamos las reflexiones de nuestras arquitectas colaboradoras, las cuales articulan el área I+D Arquitectura Posibilita: Tania Osorio Harp, arquitecta y doctora UC Berkeley College of Environmental Design; Alba Blázquez Mbila, arquitecta ETSAM especializada en proyectos con propósito y Mariana Alonso–Misol con 20 años de experiencia en L35 Arquitectura, Urbanismo y Diseño.

 

Además, cómo refuerzo al área I+D Arquitectura Posibilita, contamos una potente red de apoyo desde arquitectas de reconocido prestigio y estudios de arquitectura especializados en arquitectura social, arquitectura desde perspectivas de género, arquitectura de cuidados y procesos constructivos desde parámetros de bio–habitabilidad enfocados en las condiciones bio–específicas de las mujeres, para la integración estratégica de soluciones que resuelvan los hitos críticos que se vayan revelando en cada desarrollo u operación arquitectónica/constructiva, tales como:

 

 

A su vez, como parte del proceso constructivo sobre terreno, contamos con acuerdos de colaboración con empresas constructoras –con amplia experiencia en reformas de viviendas de alta calidad–, tales como: TRAYTER LECUONA, VIE Arquitectos o Azúl Ultramar

 

Con cada una de estas empresas constructoras se contrastará, verificará y firmará el plan de trabajo desde la máxima optimización de los tiempos, intercalado de oficios y disponibilidad de materiales no–tóxicos, para procurar que los tiempos/márgenes hagan que nuestras viviendas sean “asequibles”. Plan de trabajo desarrollado, de manera específica, para cada operación arquitectónica/constructiva por nuestra área de Data Science, AI y Big Data Analytics Posibilita.

 

Sobre estas viviendas disponibles, como parque inmobiliario existente de segunda mano, se aplicará una reforma arquitectónica desde arquitectura de cuidados –más info aquí– y parámetros de biohabitabilidad desde ejes de género con evidencia científica para generar salud presente y futura de las personas que habitarán las Casas Posibilita. Teniendo presente proyectar desde soluciones arquitectónicas que faciliten:

 

  • La optimización de los ciclos de trabajo doméstico, dado que la Casa posibilita es un hogar donde se reconoce todo el trabajo invisible que se sostiene dentro de dichos espacio para que alcance la categoría de “espacio vivible”. Orden, limpieza, alimentación, logística de ropas, cuidados a personas dependientes y otras gestiones domésticas, las cuales son asumidas en un 84% por las mujeres. Recomendamos El trabajo invisible por Tania Osorio Harp.
  • Condiciones acústicas que neutralicen ruidos exteriores y minimicen las reverberaciones internas para facilitar el derecho al descanso de las usuarias.
  • Flexibilidad espacial para distintos momentos vitales. Recomendamos Avanzando hacia las casas que necesitamos las mujeres por Batïq – Cooperativa de Arquitectura, Accesibilidad y Cuidados.
  • Generan un sistema de almacenaje optimizado e inteligente.
  • Ventilación cruzada e iluminación natural para favorecer los ritmos circadianos.
  • Materiales no tóxicos, no bio–disruptores sobre los cuerpos de las mujeres. Recomendamos Biohabitabilidad desde ejes de género.
  • Socialización en espacios –potencialmente– comunes (lavandería, patios, cocinas, salas polivalentes, co–working, etc) desde una óptica que pone el acento en la maximización de espacios compartidos relacionados con las dinámicas cotidianas que sostienen la propia vida y la vida de las personas convivientes, respetando la individualidad.
  • Distribución espacial que desmonte jerarquizaciones espaciales normalizadas en las distribuciones habitacionales convencionales. Recomendamos Arquitectura de cuidados: cuando el espacio también piensa en nosotras por Sofía Valenzuela Fuentes.
  • Eficiencia energética (reducción emisiones) dado que aspiramos a una Calificación de Eficiencia Energética A que aumenta la cobertura de la financiación en los Línea de Avales para adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo ICO  situando el porcentaje máximo de cobertura del aval del Estado (ICO) del 20% al 25% de la operación.
  • Sostenibilidad medioambiental a través de Incorporación de sistemas de aerotermia monobloc, carpinterías PVC Climalit y materiales con reducida huella de carbono, con un beneficio doble: descarbonización e hiper–reducción en la factura energética de las usuarias.
  • Vinculación de las casas Posibilita rurales con acciones agro–ecológicas o sistemas de regeneración de suelos o agricultura regenerativa que apoyen la descarbonización progresiva. Recomendamos Comenzamos una línea de acceso a la primera vivienda desde bioconstrucción asequible ecoeficiente vinculada a proyectos de agroecología

 

Análisis de las ubicaciones, figuras de protección permanente y precio final de venta

 

La ubicación de estas viviendas cumple con nuestros requisitos Posibilita de habitabilidad para generar soberanía residencial y condiciones de vida digna en municipios con los recursos sociales, deportivos, ambientales, vecinales y culturales consolidados. Esta ubicación ha sido previamente analizada en nuestra área Data Science, AI y Big Data Analytics Posibilita dirigida por Irene Cruz Gómez a través de nuestra propia herramienta de análisis de tejidos residenciales, la cual llamamos NIDO. Visor Residencial Posibilita (en desarrollo). Sobre lo que recomendamos Más allá de la Casa Posibilita por Alba Blazquez Mbila y ¿Qué relación tienen los centros comunitarios con las viviendas? por Camila Barreau Daly.

 

La Casa Posibilita tendrá figuras de protección permanente caracterizadas por la posibilidad de vender la vivienda o Casa posibilita a partir de 5 años de permanencia como vivienda habitual sin ánimo especulativo, al precio de compra inicial a Posibilita + IPC anual, con derecho de compra preferente para las potenciales usuarias Posibilita y que dicha Casa Posibilita vuelva a nuestro ecosistema. Teniendo como horizonte que sin esta protección permanente sobre nuestras Casas Posibilita, perderíamos parte del efecto positivo estructural –a largo plazo– que supone que nuestras Casas Posibilita nunca vayan a formar parte del mercado libre o mercando desregulado. Recordando como es prioritario para Posibilita posicionar nuestras Casas Posibilita como parte del cambio de paradigma socio–histórico en el que estamos inmersas, donde la vivienda deja de ser un “bien especulativo” con el que enriquecerse, frente a una nueva visión colectiva –asentada ya en el contexto europeo– como bien común –el cual tiene que ser protegido como protegemos las infancias, sanidad, educación, el agua que bebemos o la propia vida.

 

El diseño de estas figuras de protección para asegurar la asequibilidad permanente incluídas en nuestras Casas Posibilita, las articulamos en colaboración con Maite Arrondo –member of the European Alliance for Collaborative Housing EACH – ViceChair of the Social Working Committee of Housing Europe–. Más información aquí.

 

El precio final de compra al que lo adquiere su futura propietaria estará un 30% por debajo del precio de mercado, de acuerdo a los parámetros europeos de vivienda asequible, lo que supondrá una ratio de esfuerzo mensual para la propietaria de la Casa Posibilita de máximo un 35% sobre su sueldo neto mensual. Esto genera un colchón patrimonial instantáneo (equity) para la compradora y facilita la bancabilidad de la hipoteca.

 

Calculadora Interna Posibilita (CIP) desde área Data Science, AI y Big Data Analytics Posibilita.

 

CIP es un algoritmo propio (consolidado) para análisis interno de las viviendas disponibles en el parque inmobiliario existente en relación con los perfiles hipotecarios de mujeres Posibilita, precios metro cuadrado, y demás parámetros estructurales para conseguir el propósito de Posibilita: generar condiciones arquitectónico–financieras para aumentar el acceso a la seguridad habitacional de las mujeres.

 

CIP no será de acceso público a través de nuestra web –aunque nuestra vocación es open source– para que dicha herramienta no sea utilizada por fuerzas especuladoras que destruyen los tejidos vecinales y desregulan los precios del ecosistema de vivienda disponible.

 

CIP facilita nuestros procesos internos Posibilita desde el análisis de propios parámetros o inputs, tales como:

 

 

Con estos inputs, la herramienta CIP ofrece dos resultados:

 

  1. Un cálculo de los costes totales del inmueble para Posibilita, desglosando los diferentes ítems de interés.
  2. Un cálculo del coste unitario de cada vivienda resultante para las usuarias, la cuota hipotecaria resultante, y el sueldo mínimo necesario para obtener dicha hipoteca.

 

Potenciales usuarias Posibilita o futuras propietarias de “Las Casas Posibilita”

 

Las usuarias potenciales de Posibilita son:

 

  • Mujeres no madres de 40 a 60 años
  • Mujeres cabeza de familia monomarental de cualquier edad
  • Madres separadas de cualquier edad

 

Todas ellas con ingresos mensuales netos entre 1.400 y 3.000 € y que no tienen ninguna hipoteca.

 

En España hay 899.233 mujeres con este perfil, de las cuales:

 

  • El 21,8% vive con sus padres, familia extensa, compartiendo piso, o en otras configuraciones residenciales (543.197)
  • El 14,3% vive de alquiler o realquiler (356.036)

 

Datos obtenidos en Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) INE

 

Alianzas estratégicas para la inclusión financiera: acuerdo con Wypo para línea de acceso hipotecario de perfiles mujeres Posibilita

 

Posibilita tiene un acuerdo de colaboración comercial con la plataforma digital hipotecaria Wypo para la canalización de las operaciones hipotecarias. Esto facilitará el acceso a la primera vivienda a cerca de 899.233 mujeres con un solo sueldo que viven de alquiler o en formatos habitacionales sin hipoteca (Brokerage de Inclusión Financiera). Wypo es un marketplace hipotecario 100% digital que conecta a compradores con más de 20 bancos automatizando la gestión documental e intermediación para reducir el proceso a cuestión de minutos. Además este acuerdo con la plataforma Wypo para la canalización e inclusión hipotecaria prioritaria de las clientas de Posibilita, generará unos ingresos adicionales recurrentes por intermediación para Posibilita.

 

Rasgos de las operativas hipotecarias verificadas por Wypo para línea de acceso hipotecaria Wypo/Posibilita:

 

● Verificadas con 20 entidades financieras con las que tiene acuerdos de Intermediación de crédito inmobiliario para perfiles de mujeres Posibilita cuyo rango de ingresos netos mensuales oscila entre 1.400€/3.000€ con un mínimo 12 meses antigüedad laboral para mujeres menores de 60 años, a partir de financiación hipotecaria del 85% hasta el 100%.

● Verificadas para la compra de viviendas o Casas Posibilita, modelo inmobiliario inclusivo (Social&Inclusive Housing) cuyo precio de venta final oscila entre 100.000/250.000€

● Verificadas para la compra de primera vivienda desde enfoque de finanzas Inclusivas (Inclusive Wealth Building/Asset-Building Model). Transformando el salario único en patrimonio intergeneracional.

● Verificadas para transformar la intermediación hipotecaria en una herramienta de inclusión financiera escalable, conectando demanda solvente actualmente infra–atendida, en diálogo con avales públicos y programas autonómicos, tales como:

 

 

Dinámica del modelo de negocio y estructura de captación/monetización 

 

El modelo Posibilita se sostiene a partir de la aplicación de la Comisión Posibilita del 20% sobre el precio final de venta como honorario de gestión e impacto, cubriendo el coste del inmueble, rehabilitación, estructuración y un margen de contingencia. Además contamos con unos ingresos complementarios o comisiones por tramitación e inclusión hipotecaria vía Wypo.

 

Posibilita demuestra que la vivienda asequible en propiedad es modelo rentable, viable y de bajo riesgo. Con un ciclo operativo de 9 a 12 meses por promoción u operación arquitectónica/constructiva, un precio de venta un 13% por debajo de tasación y un margen operativo previsible del 17% a partir de 2028, combinamos la máxima protección social con la absoluta sostenibilidad financiera.

 

Red de colaboradoras para las articulaciones  jurídicas, económicas y dentro del ecosistema de impacto social

 

Como cierre, también os compartimos, lo hornadas que nos sentimos desde Posibilita al contar con una sólida red de colaboradoras alienadas con nuestro propósito social armada por consolidadas abogadas, economistas, académicas y expertas en el ecosistema de impacto social, con las que contrastar el proceso continúo de ingeniería económico–jurídica que está implicando al articulación en España de Posibilita como primer social housing con enfoque de género o empresa social (lucro limitado) provisionadora de vivienda asequible con figuras de protección permanente, tales como:

 

 

Gracias a todas y todos los que remáis junto a Posibilita para materializar nuestro propósito. Agradecidas, desde una profunda responsabilidad, avanzamos –día a día– para poder provisionar con viviendas asequibles, pensadas desde avanzadas soluciones arquitectónicas a partir de ejes de género, y con ello generar seguridad y condiciones habitacionales al mayor número de mujeres posibles, sus crianzas y personas dependientes que también convivan en nuestras Casas Posibilita por todo el territorio del Estado español. ¡Allá vamos!

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